Regler vil bli oppdatert 2021

1. Forord

Vedtektene er vedtatt i sameiermøte den 3. mars 1999, med endringer vedtatt av sameiermøtet den 29. mars 2004, 15. februar 2005, 12. februar 2007, 24. april 2008 og 24 juni 2010, i medhold av lov om eierseksjoner av 23. mai 1997, nr 31

2. Innholdsfortegnelse

1. Forord 1

2. Innholdsfortegnelse 2

3. Liste over gyldige sider 3

§ 1. Formål. 4

§ 2. Organisering av sameiet og råderett. 4

§ 3. Fellesutgifter 4

§ 3 b. Sameiernes ansvar utad. 5

§ 4. Vedlikehold og vedlikeholdsansvar. 5

4.1 Generelt 5

4.2 Vurdering av vedlikeholdsbehov som omfattes av sameiets vedlikeholdsansvar jf. § 4.4 5

4.3 Seksjonseierens vedlikeholdsansvar omfatter: 6

4.4 Sameiets vedlikeholdsansvar: 7

§ 5 Vedlikeholdsfond 7

§ 6 Eierskifte og registrering av sameiere. 7

§ 7 Styret 8

§ 8 Styrets mandat. 8

§ 9 Om styremøtet. 8

§ 10 Om sameiermøte og innkalling 9

§ 11 Saker som skal behandles på sameiermøte 9

§ 12 Møteledelse og flertallskrav 10

§ 13 Om sameiermøtet 10

§ 14 Revisjon og regnskap 11

§ 15 Forretningsfører. 11

§ 16 Mislighold 11

§ 17 Fravikelse 12

§ 18 Bygningsmessige arbeider 12

§ 19 Endring av vedtektene 12

§ 20 Habilitetsregler for sameiermøte og styre 12

§ 21 Mindretallsvern 13

§ 22 Forholdet til Lov om eierseksjoner 13

3. Liste over gyldige sider

Alle sider blir automatisk revidert med korrekt nr, dato og sidetall om noen vedtekter endres. Dermed er det ikke utarbeidet noen kontrolliste over effektive sider. Innholdsfortegnelse vil alltid være oppdatert.

§ 1. Formål.

Sameiet består av 25 boligseksjoner (seksjon 1- 25) og 1 garasjeseksjon (seksjon 26) i henhold til tinglyst oppdelingsbegjæring. Seksjon 1-4, 6-9, 11-14, 16-19 og 21-24 har hver sin 1/20 andel i seksjon 26. Seksjon 5, 10, 15, 20 og 25 har avsatt garasjeplass på fellesareal gnr. 29, bnr. 403. Alle boligseksjonene har andel i fellesareal i gnr, 29, bnr. 403 i henhold til tinglyst fordelingsnøkkel.

Sameiet har til formål å ivareta sameierenes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg av enhver art.

§ 2. Organisering av sameiet og råderett.

Seksjonene kan ikke skilles fra deltagerinteressen i sameiet. Hver sameier har hjemmel til sin seksjon, med rett til bruk av leiligheten som er knyttet til bruksenheten. Hver sameier plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæring, lov om eierseksjoner av 23. mai 1997, disse vedtekter samt generelle ordensregler fastsatt av sameiermøtet.

Bruksenheten og fellesarealene kan bare benyttes i samsvar med formålet, og må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner.

Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt.

Disponering, beplantning og vedlikehold av åpne arealer foretas av den leilighet som naturlig er tilknyttet dette arealet (f. eks. åpne arealer ved leiligheter i 1. og 5. etg.).

Både utvendige og innvendige bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes til styret. Ledninger, rør og lignende nødvendige installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for sameieren. Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene.

§ 3. Fellesutgifter

Fellesutgifter er utgifter ved eiendommen som ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet. Ordinært sameiermøte fastsetter fellesutgiftene på basis av driftsbudsjettet som blir lagt fram av styret. Fellesutgiftene fordeles likt på hver seksjon, og innbetales innen utgangen av februarvia faste månedlige trekk, eller 4 ganger i året i slutten av mars, juni, september og desember.

Nye sameiere betaler fra den dagen de har overtatt seksjonen.

Manglende innbetaling av forfalte fellesutgifter ansen som mislighold jf. § 16, og sameiere som ikke er à jour med innbetaling av fellesutgifter har ikke stemmerett på sameiermøter.

De andre sameierne har lovbestemt panterett i seksjonen som følger av sameierforholdet. Pantekrav kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt tvangsdekning besluttes gjennomført.

Når mangelfull innbetaling av fellesutgifter medfører merutgifter eller rentetap for sameiet beregnes disse kostnadene seksjonseieren.

I tilfelle seksjonseier av ulike årsaker ikke ser seg i stand til innbetaling av fellesutgifter i henhold til vedtatt frist, gis styret i samråd med regnskapsbyrå fullmakt til å inngå skriftlig bindende avtale om plan for innbetaling av utestående forringer før saken sendes til inkasso.

§ 3 b. Sameiernes ansvar utad

For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk.

§ 4. Vedlikehold og vedlikeholdsansvar.

4.1 Generelt

Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre sameiere. Sameiers vedlikeholdsplikt er presisert i vedtektens § 4.3 og 4.4

Dersom det oppstår skade på sameierseksjon skal sameier i størst mulig grad forsøke å begrense skadeomfanget. Den enkelte sameier skal så snart han/hun er kjent med at det er oppstått skade varsle styret og de sameierseksjoner som kan bli berørt av skaden.

Unnlatelse av å sette i verk nødvendige tiltak for å begrense skadeomfanget vil kunne medføre ansvar og få betydning for eventuelt forsikringsoppgjør.

4.2 Vurdering av vedlikeholdsbehov som omfattes av sameiets vedlikeholdsansvar jf. § 4.4

For å unngå uforutsette og kostnadskrevende utbedringer inngår sameiet avtale med uavhengig bygningsingeniør/takstmann eller vedlikeholdsfirma som annet hvert år, eller i oppdrag fra styret går gjennom bygningsmassen for å kartlegge eventuelle vedlikeholdsbehov og/eller forhold som trenger utbedring.

Firmaet som vurderer vedlikeholdsbehov utarbeider en vedlikeholdsplan som beskriver de kostnader som krever vedlikehold og/eller utbedring, samt kostnadsoverslag. Planen behandles av styret, som tar stilling til eventuelle vedlikehold/utbedringsbehov. Avgjørelse om iverksetting av vedlikeholdsarbeid/utbedringer følger vedtektene om styrets ansvar og kompetanse Jf. § 8.

Sameiets styre eller dets representant har adgang til å foreta inspeksjon og ettersyn av installasjoner og vedlikehold som omfattes av

sameiets vedlikeholdsplikt i den enkelte bruksenhet.

4.3 Seksjonseierens vedlikeholdsansvar omfatter:

Innvendig

Bygningsmessig:

Alle innvendige flater, dører og vinduer.

Tekniske anlegg:

Vannrør fra stoppekran t.o.m. sluk/overgang til betong.
Seksjonens elektriske anlegg fra seksjonens sikringsboks.
Ettermontert pipe og ovn. Følgeskader i forbindelse med ettermontert pipe tilfaller seksjonseier.
Oppstaking av og rensing av innvendige kloakkleding både til og fra egen vannlås/sluk og frem til sameiets hovedrør.
Seksjonens mekaniske ventilasjonsanlegg.

Seksjonen skal holdes fri for insekter og skadedyr.

Utvendig

Utvendig bordkledning, vindskibord fra egen terrasse og opp til ovenforliggende seksjon, vinduer og dører, rekkverk og håndlist, trappeavsats inntil seksjonen, rekkverk i trappeoppgang, innvendig og utvendig, garasje og garasjeport.
Maling utføres etter fastlagt fargekode for seksjonene.
Renhold av terrasser, alle renner og vannavløp fra terrasser.
Glass i rekkverk
Manglende vedlikehold medfører at sameiets vedlikeholdsansvar bortfaller

Særskilt om terrasser

For å unngå tette avløpsrør og ansamling av vann på terrassene skal det være montert løvfanger i avløp fra terrassen.
Det er ikke tillatt å skifte ut fast beskyttende bekledning uten at det samtidig foretas skifte av membran. Løse treheller kan tas bort for rengjøring eller skiftes ut.
Eventuell utskifting av membran og beskyttende sjikt kan kun skje i samråd med styret, og omfattes av sameiets vedlikeholdsansvar. Jf. § 4.4
Ved all aktivitet på terrassen må det utvises stor aktsomhet da membran lett kan bli skadet, og vannlekkasje kan oppstå.

4.4 Sameiets vedlikeholdsansvar:

Generelt:

Sameiet er ansvarlig for alt vedlikehold som ikke ligger under seksjonseierens vedlikeholdsansvar.

Ved mislighold av seksjonseiers vedlikeholdsansvar faller sameiets vedlikeholdsansvar bort.

Garasjene tilhørende seksjonene 5,10,15,20 og 25 omfattes ikke av sameiets vedlikeholdsansvar.

Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter:

Ytre vedlikehold og reparasjoner som vedrører husets bærende konstruksjoner.
Vedlikehold/utskifting av terrassemembran og beskyttende sjikt.
Vedlikehold/utskifting takbekledning på alle sameiets tak, omfatter også renner, avløp, drenering og beslag.
Utskifting av bordkledning yttervegger.
Vedlikehold av betong støttevegger mellom trappeoppganger og seksjonene.
Vedlikehold av betong støttevegg mot gangveien.
Vedlikehold av fellesarealer som trappeoppganger. Dette omfatter også spyling/rengjøring under trappene, asfaltdekke mellom garasjene og offentlig vei og gangvei.
Vedlikehold/utskifting av belysning i trappeoppganger og gangvei
Vedlikehold av søppelboder
Vedlikehold av mekanisk ventilasjonsanlegg i garasjer
Vedlikehold av felles friarealer

§ 5 Vedlikeholdsfond

For å ivareta sameiets fremtidige vedlikeholdsplikt og andre økonomiske forpliktelser og påkostninger som sameiet har pådratt seg, vedtar sameiermøtet avsetning av fond til dekning av disse utgiftene.

Beløpet til fondet skal baseres på fremlagt driftsbudsjett, og avgjøres med alminnelig flertall.

§ 6 Eierskifte og registrering av sameiere.

Erverver av seksjon eller leier av bruksenhet må meldes til styret for registrering.

§ 7 Styret

Sameiet skal ha et styre bestående av 3 medlemmer. En leder og 2 styremedlemmer. Styret velges av sameiermøtet med alminnelig flertall, og velges for to år. Styrets leder velges særskilt.

Kun fysiske personer kan være i styret (ikke firmaer).

For å sikre kontinuitet er minst en av styrets medlemmer på valg hvert år.

§ 8 Styrets mandat.

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltning av sameiets anliggender i samsvar med norsk lov, vedtakter og vedtak i sameiermøtet. Styret skal herunder i samsvar med lov om eierseksjoner treffe alle bestemmelser som ikke i henhold til loven eller vedtektene er lagt til sameiermøtet.

Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle.

I felles anliggender og ved salg, pantsettelse eller bortfeste, representerer styret sameierene og forplikter dem ved sin underskrift. Lederen og ett styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner sameiets navn. Styret kan gi prokura. Utbetalinger skal godkjennes med signatur fra styrets leder og et styremedlem.

Styret er gitt økonomisk frihet til å disponere midler innenfor godkjent budsjett.

Overskridelse av budsjettpost for løpende vedlikehold på mer enn 20% skal godkjennes av årsmøte

§ 9 Om styremøtet.

Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som nødvendig. Et styremedlem

eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles. Styret kan treffe vedtak når 2 eller

flere medlemmer er tilstede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør

lederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en

tredjedel av styremedlemmene.

Styremøtet ledes av styreleder. Er ikke styreleder tilstede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene.

§ 10 Om sameiermøte og innkalling

Ordinært sameiermøte

Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet.

Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameiere om dato for sameiermøtet, og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles i sameiermøtet

Hvis det er forslag til saker som krever to tredjedels flertall for å vedtas, må sakens hovedinnhold være angitt i innkallingen.

Innkalling til sameiermøtet skal skje skriftlig til alle sameiere, med varsel på minst 20 dager, høyst 25 dager. Frist for innlevering av saker som ønskes behandlet på ordinært sameiermøtet er 12 dager før møtet.

Blir det ikke innkalt til ordinært sameiermøte, kan en sameier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at skifteretten snarest, og for sameiets kostnad innkalle til sameiermøte.

Ekstraordinært sameiermøte

Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere krever det. Hvis sameiere krever ekstraordinært sameiermøte skal det oppgis hvilke saker som ønskes behandlet. Innkalling til ekstraordinært sameiermøte skal sendes skriftlig til alle sameiere minst 3 dager før møtedato.

§ 11 Saker som skal behandles på sameiermøte

På ordinært sameiermøte er disse sakene obligatoriske.

Konstituering
Styrets årsberetning
Styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning
Valg av styremedlemmer
Andre saker som er nevnt i innkalling
Budsjett

Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært sameiermøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i sameiermøtet.

Bortsett fra saker som nevnt i 1. ledd kan sameiermøtet bare treffe beslutning om saker som er angitt i innkallingen til møtet. At saken ikke er nevnt i innkallingen, er likevel ikke til hinder for at det besluttes innkalt nytt sameiermøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet.

§ 12 Møteledelse og flertallskrav

Møteledelse.

Sameiermøtet skal ledes av styreleder med mindre sameiermøtet velger annen møteleder. Møteleder behøver ikke være sameier.

Flertallskrav.

Med unntak av saker som i følge lov eller vedtekter krever noe annet, avgjøres alle saker med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet avgjøres saken(e) ved loddtrekking.

For de følgende saker kreves det minst to tredjedels flertall av avgitte stemmer.

Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning eller vedlikehold.
Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter.
Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameiere i fellesskap.
Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning.
Samtykke til endring av formål med bruksenheten, og til reseksjonering som medfører øking av det samlede stemmetall.
Tiltak som har sammenheng med sameierens bo- og bruksinteresser og som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket medfører økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 % av de årlige fellesutgiftene.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter krever tilslutning av samtlige sameiere.

§ 13 Om sameiermøtet

Hver seksjon har en stemme. Stemmeberettige seksjoner må være à jour med innbetalte fellesutgifter (jf § 3). Sameiere har rett til å møte med fullmakt. Fullmektigen skal legge fram skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten må anses å gjelde for førstkommende sameiermøte mindre annet fremgår. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.

Sameiere har rett til å ta med rådgiver. Rådgiver har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse.

Styreleder og forretningsfører plikter å være tilstede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig, eller det foreligger gyldig forfall. Revisor og et ekstra husstandsmedlem fra hver boligseksjon har rett til å være tilstede, og rett til å uttale seg.

Det skal under møteleders ansvar føres protokoll over de saker som behandles, og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møteleder og minst en av de tilstedeværende sameiere valgt av sameiermøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne.

§ 14 Revisjon og regnskap

Sameiets revisor skal velges av sameiet og tjenestegjør inntil ny revisor velges. Styret skal sørge for ordentlig regnskapsførsel og budsjettoppfølging

§ 15 Forretningsfører.

Sameiet kan ved vanlig flertall vedta at sameiet skal ha en forretningsfører. Det hører inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed.

Ansettelse kan bare skje på oppsigelse med oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder. Med to tredjedels flertall kan sameiermøtet samtykke i at avtalen om forretningsførsel gjøres uoppsigelig for sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke lenger enn for fem år.

§ 16 Mislighold

Hvis sameier til tross for advarsler vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf lov om eierseksjoner § 26. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

Pålegget om salg skal gis skriftlig, og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangsalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal være kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

§ 17 Fravikelse

Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen etter reglene i eierseksjonsloven § 26. Slikt varsel skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret adgang til å kreve seksjonen solgt. Frist for utbedring av misligholdet kan ikke sette kortene enn 6 måneder.

Medfører seksjonseierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er seksjonseierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter reglene i eierseksjonsloven § 27.

§ 18 Bygningsmessige arbeider

Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc. kan skje etter en samlet plan for den enkelte bygning, og etter forutgående godkjenning av styret.

Tilbygg / påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret før byggemelding sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlige betydning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge sameiermøtet til avgjørelse.

§ 19 Endring av vedtektene

Endring i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene.

§ 20 Habilitetsregler for sameiermøte og styre

Ingen kan selv eller ved fullmektig delta i avstemming om avtale med seg selv eller nærstående, eller om sitt eget eller nærstående ansvar. Det samme gjelder for avstemming om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter § 26 g 27 i lov om eierseksjoner samt vedtektenes § 17

Et styremedlem eller forretningsføreren må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som medlemmet selv eller dennes nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

§ 21 Mindretallsvern

Sameiermøtet, styret eller andre som representerer sameiet, kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

§ 22 Forholdet til Lov om eierseksjoner

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997.